Law on legalization of illegal buildings

Ovim zakonom uređuju se uslovi, način i postupak legalizacije bespravnih objekata, pravne posljedice legalizacije, kao i ostala pitanja od značaja za legalizaciju bespravnih objekata.

Bespravnim objektom smatra se zgrada ili dio zgrade, koji je izgrađen, rekonstruisan, dograđen ili nadograđen bez građevinske dozvole, odnosno drugog akta kojim se odobrava građenje, ili suprotno tom aktu.

Bespravnim objektom iz stava 1 ovog člana smatra se i dio objekta koji predstavlja prekoračenje površine objekta definisane urbanističko-tehničkim uslovima, odnosno građevinskom dozvolom ili drugim aktom.

Bespravnim objektom smatra se i pomoćni objekat, koji čini funkcionalnu cjelinu sa stambenim, poslovnim i stambeno-poslovnim objektom, kao i objekat koji je u funkciji obavljanja poljoprivredne djelatnosti, zaštite i valorizacije nepokretnih kulturnih dobara i uređenja javnih zelenih površina, kao i ostale vrste pomoćnih objekata u smislu zakona kojim se uređuje izgradnja objekata, koji je izgrađen, rekonstruisan, dograđen ili nadograđen bez građevinske dozvole, odnosno drugog akta kojim se odobrava građenje, ili suprotno tom aktu.

Bespravnim objektom iz stava 1 ovog člana smatra se stambena, poslovna i poslovno-stambena zgrada na kojoj su izvedeni grubi konstruktivni građevinski radovi

najmanje jedne etaže, odnosno izvedeni temelji, stubovi sa gredama, zidovi i ploča iznad zidova ili krovna konstrukcija, sa ili bez krova, koji je izgrađen, rekonstruisan, dograđen ili nadograđen bez građevinske dozvole, odnosno drugog akta kojim se odobrava građenje, ili suprotno tom aktu.

Poslovna zgrada odnosno djelovi poslovno-stambene zgrade iz stava 3 ovog člana su: trgovački i tržni centri, izložbeni centri, sajmišta, poslovne zgrade, objekti uprave, skladišta i stovarišta i objekti za obavljanje turističke i ugostiteljske djelatnosti, koji je izgrađen, rekonstruisan, dograđen ili nadograđen bez građevinske dozvole, odnosno drugog akta kojim se odobrava građenje, ili suprotno tom aktu.

Bespravnim objektom u smislu stava 4 ovog člana smatraju se i industrijski objekti i objekti za proizvodno zanatstvo.

Bespravnim objektom smatraju se državni objekti od opšteg interesa i lokalni objekti od opšteg interesa u smislu zakona kojim se uređuje izgradnja objekata, koji je izgrađen, rekonstruisan, dograđen ili nadograđen bez građevinske dozvole, odnosno drugog akta kojim se odobrava građenje, ili suprotno tom aktu.

Legalizacija objekata u skladu sa ovim zakonom je u javnom interesu.

Izrazi koji se u ovom zakonu koriste za fizička lica u muškom rodu podrazumijevaju iste izraze u ženskom rodu.

Pojedini izrazi upotrijebljeni u ovom zakonu imaju sljedeće značenje:

1) zgrada je stalni objekat koji ima krov i spoljne zidove, izgrađena kao samostalna upotrebna cjelina koja pruža zaštitu od vremenskih i drugih spoljnih uticaja, a namijenjena je za stanovanje, obavljanje djelatnosti ili za smještaj i čuvanje životinja, robe i opreme za privredne, uslužne i druge aktivnosti;

2) regulaciona linija je linija koja dijeli javnu površinu od površina namijenjenih za druge namjene;

3) građevinska linija je linija na, iznad i ispod površine zemlje i vode definisana grafički, numerički i opisno, koja predstavlja granicu do koje je dozvoljeno graditi objekat;

4) indeks izgrađenosti je količnik bruto građevinske površine objekata i ukupne površine jedinice građevinskog zemljišta (parcele, lokacije, bloka, zone);

5) indeks zauzetosti je količnik izgrađene površine pod objektima i ukupne površine jedinice građevinskog zemljišta (parcela, lokacija, blok, zona);

6) javni objekti su objekti za zdravstvo, obrazovanje, nauku, socijalnu zaštitu, kulturu, sport; objekti za potrebe državnih organa i organa lokalne samouprave, objekti javnih službi; groblja, javne garaže; zelene pijace;

7) objekat je prostorna, funkcionalna, konstruktivna, arhitektonska, tehničko-tehnološka, estetska, ili biotehnička cjelina sa ili bez instalacija, postrojenja i opreme koja se u njega ugrađuje i koja je spojena sa tlom (zgrade, inženjerski objekti, javne zelene površine, groblja, infrastruktura i dr.);

8) pravila struke su dobra pozitivna praksa u projektovanju i građenju koja nije uređena propisima, a rezultat je dugogodišnjeg iskustva u pojedinim oblastima izgradnje objekata, čijom primjenom se obezbjeđuje ispunjavanje osnovnih zahtjeva za objekat;

9) rekonstrukcija podrazumijeva izvođenje radova na postojećem objektu, u postojećem horizontalnom i vertikalnom gabaritu objekta odnosno koridoru infrastrukture, kojima se vrši: izvođenje građevinskih i drugih radova koji sa njim čini građevinsku, funkcionalnu ili tehničku cjelinu; konstruktivna sanacija odnosno zamjena konstruktivnih elemenata objekta, rehabilitacija oštećenog objekta; ojačanje konstrukcije; zamjena instalacija, uređaja, postrojenja i opreme kojima se mijenja snaga, projektovani kapacitet i osnovne karakteristike; izmjena tehnološkog i proizvodnog procesa i drugi radovi kojima se utiče na stabilnost i sigurnost objekta; mijenjaju konstruktivni elementi; mijenja spoljni izgled zgrade u odnosu na glavni projekat; utiče na životnu sredinu i na bezbjednost susjednih objekata i saobraćaja; mijenja režim voda; mijenjaju uslovi zaštite prirodne i nepokretne kulturne baštine, dobara koja uživaju prethodnu zaštitu i zaštitu njihove zaštićene okoline, osim restauratorskih, konzervatorskih i radova na revitalizaciji;

10)uklanjanje objekta podrazumijeva izvođenje radova na rušenju objekta ili dijela objekta i vraćanje prostora u prvobitno stanje prije njegove gradnje odnosno postavljanja;

11)geodetske organizacije su privredna društva, druga pravna lica i preduzetnici koji su registrovani za izvođenje geodetskih radova koji se odnose na izradu i održavanje premjera, osnovne geodetske radove, izradu katastra vodova i koji imaju licencu za rad na način i pod uslovima utvrđenim zakonom kojim se uređuje državni premjer i katastar nepokretnosti.

Bespravni objekat legalizuje se u skladu sa ovim zakonom ako:

- je evidentiran na satelitskom i aerofotogrametrijskom snimku;

- je upisan u katastar nepokretnosti;

- nije izgrađen na prostoru koji je planskim dokumentom određen za izgradnju infrastrukturnih i drugih objekata od opšteg interesa;

- svojom površinom ili dijelom površine ne prelazi regulacionu liniju ili liniju vlasničke parcele ako je objekat izgrađen na prostoru za koji ne postoji važeći planski dokument;

- su riješeni imovinsko pravni odnosi na objektu i zemljištu na kome je izgrađen bespravni objekat.

Objekti od opšteg interesa iz stava 1 alineja 3 ovog člana su objekti od opšteg interesa u smislu zakona kojim se uređuje izgradnja objekata, osim objekata ruralnog razvoja (poljoprivredni, seoskog stanovanja i turizma, stočarstva, vinogradarstva, voćarstva i drugi) koji spadaju u lokalne objekte od opšteg interesa.

Satelitski i aerofotogrametrijski snimak je snimak teritorije Crne Gore sačinjen u julu 2025. godine.

Organ državne uprave nadležan za poslove uređenja prostora i izgradnje objekata (u daljem tekstu: Ministarstvo) dužan je da obezbijedi snimak iz stava 1 ovog člana i učini ga dostupnim na Geoportalu koji se nalazi na internet stranici Ministarstva.

Ministarstvo je dužno da svima obezbijedi pristup Geoportalu, na jednak način i pod jednakim uslovima, u skladu sa zakonom.

Ne mogu se legalizovati privremeni objekti i objekti koji su izgrađeni na način i od materijala kojim se ne obezbjeđuje stabilnost, funkcionalnost, dugotrajnost i sigurnost korišćenja, kao ni objekti koji su predmet sudskog spora.

Organ uprave, odnosno organ lokalne uprave nadležan za legalizaciju bespravnih objekata (u daljem tekstu: nadležni organ lokalne uprave) utvrđuje da li je objekat izgrađen na način i od materijala kojima se obezbjeđuje stabilnost, funkcionalnost, dugotrajnost i sigurnost korišćenja na način propisan članom 14 ovog zakona.

Bespravni objekti koji su evidentirani na orto foto snimku iz 2018. godine a za koje je podnijet zahtjev za legalizaciju, legalizuju se u skladu sa ovim zakonom ako se utvrdi da objekat nije dograđivan ili nadograđivan, odnosno nije mu promijenjena bruto površina ili spratnost u odnosu na stanje na tom orto foto snimku.

Organ uprave odnosno nadležni organ lokalne uprave, preko komisije iz člana 14 stav 4 ovog zakona utvrđuje da li je stanje objekta u vrijeme izlaska na lice mjesta identično sa stanjem objekta na orto foto snimku iz 2018. godine.

Orto foto snimak iz 2018. godine nalazi se na internet stranici Ministarstva.

Konstatacija da je stanje objekta u vrijeme izlaska na lice mjesta identično sa stanjem objekta na

orto foto snimku iz 2018. godine iz stava 2 ovog člana sastavni je dio zapisnika iz člana 14 stav 3 ovog zakona.

Ako je za objekte iz stava 1 ovog člana u ranije pokrenutom postupku legalizacije ovjeren elaborat premjera izvedenog stanja bespravnog objekta iz člana 13 stav 2 alineja 1 ovog zakona, isti ne podliježe ponovnoj ovjeri od strane organa uprave nadležnog za poslove katastra (u daljem tekstu: Katastar).

Bespravni objekat osnovnog stanovanja je objekat:

- neto građevinske površine do 200m²;

- u kojem stanuje vlasnik bespravnog objekta i članovi njegovog porodičnog domaćinstva, koji imaju prebivalište u mjestu u kojem je izgrađen objekat; i

- ako u njemu stanuju vlasnik i članovi njegovog porodičnog domaćinstva koji nemaju u svojini drugi stambeni objekat na teritoriji Crne Gore ili nemaju u susvojini više od 25 m2 površine drugog stambenog objekta na teritoriji Crne Gore.

Članovima porodičnog domaćinstva iz stava 1 ovog člana smatraju se lica koja sa vlasnikom bespravnog objekta žive u zajedničkom domaćinstvu i to:

- supružnik ili lice koje sa vlasnikom bespravnog objekta živi u vanbračnoj zajednici;

- djeca rođena u braku ili van braka, usvojena ili pastorčad;

- druga lica koja je vlasnik bespravnog objekta ili njegov supružnik dužan po zakonu da izdržava, a koja sa njim stanuju u istom stanu, odnosno porodičnoj stambenoj zgradi.

Ako vlasnik bespravnog objekta osnovnog stanovanja ili član njegovog porodičnog domaćinstva posjeduje drugi stambeni objekat na teritoriji Crne Gore koji nije podoban za stanovanje, uz zahtjev za legalizaciju prilaže izjavu o nepodobnosti objekta sa podacima o identifikaciji.

U slučaju iz stava 3 ovog člana organ uprave, odnosno nadležni organ lokalne uprave, po službenoj dužnosti, pribavlja nalaz i mišljenje sudskog vještaka odgovarajuće struke o podobnosti objekta za stanovanje, o trošku podnosioca zahtjeva.

Bespravni objekti koji su izgrađeni u zaštićenim zonama i koji ispunjavaju uslove iz člana 6 ovog zakona, mogu se legalizovati ako su izgrađeni u skladu sa osnovnim urbanističkim parametrima i/ili smjernicama važećeg planskog dokumenta i u skladu sa aktom o proglašavanju zaštićenog prirodnog dobra.

Zaštićene zone iz stava 1 ovog člana su:

1) zona morskog dobra, zona zaštićenog područja i zona područja ekološke mreže;

2) zona park šuma, zaštitnih šuma i zone zelenih površina u zahvatu planskog dokumenta;

3) zona aerodroma;

4) zona vodoizvorišta;

5) zaštitne zone i radio koridori za elektronske komunikacione mreže i elektronsku komunikacionu infrastrukturu i povezanu opremu;

6) zaštitni putni pojas;

7) zaštitni pružni pojas;

8) zahvat granica nepokretnog kulturnog dobra i njegova zaštićena okolina;

9) područja upisana u listu svjetske baštine UNESCO-a;

10) vodno zemljište;

11) zaštitni pojas elektroenergetskog objekta;

12) klizište i plavno područje;

13) eksploataciono područje;

14) pojas odnosno zona od najmanje 400 m udaljenosti od vojnih objekata koji služe za smještaj eksploziva i municije.

Jedinica lokalne samouprave dužna je da izradi kartu zaštićenih zona na svojoj teritoriji u formi koja omogućava preklapanje i identifikaciju objekata u pojedinim zonama.

Karta zaštićenih zona iz stava 4 ovog člana objavljuje se na internet stranici jedinice lokalne samouprave i internet stranici Ministarstva.

Osnovni urbanistički parametri iz stava 1 ovog člana su namjena, indeks izgrađenosti, indeks zauzetosti, spratnost odnosno visina objekta i odnos prema građevinskoj liniji.

Bliže uslove za izradu karte zaštićenih zona, kartu zaštićenih zona i opis granica zona propisuje skupština jedinice lokalne samouprave.

Vlasnik bespravnog objekta dužan je da pribavi rješenje o legalizaciji.

Rješenje o legalizaciji bespravnog objekta neto površine do 500 m2 i bespravnog objekta izgrađenog u zaštićenim zonama iz člana 11 stav 2 tač. 2, 4, 6 i 12 ovog zakona donosi nadležni organ lokalne uprave.

Rješenje o legalizaciji bespravnog objekta neto površine preko 500 m2, bespravnog objekta izgrađenog u zaštićenim zonama iz člana 11 stav 2 tač. 1, 3, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 13 i 14 i hotela, odnosno turističkog naselja sa četiri ili pet zvjezdica i turističkog rizorta donosi organ uprave.

Izuzetno od člana 11 stav 2 tačka 8 i stav 3 ovog člana, rješenje o legalizaciji za bespravne objekte izgrađene na teritoriji opštine Kotor neto površine do 500m2 i

bespravne objekte izgrađene u zaštićenim zonama iz člana 11 stav 2 tač. 2, 4, 6 i 12 ovog zakona donosi nadležni organ lokalne uprave Opštine Kotor.

Organi iz st. 2 i 3 ovog člana dužni su da sprovode postupak legalizacije na način i u skladu sa uslovima propisanim zakonom kojim se uređuju zaštita, upravljanje i posebne mjere očuvanja prirodnog i kulturno-istorijskog područja Kotora i ovim zakonom.

Za bespravne objekte neto površine preko 500m2 koji se sastoje od više posebnih djelova, na kojima je ustanovljeno pravo svojine različitih vlasnika (u daljem tekstu: kolektivni objekat), i čiji su svi posebni djelovi izgrađeni bez građevinske dozvole, odnosno prijave građenja, rješenje o legalizaciji donosi organ uprave.

Za kolektivne objekte za koje je izdat akt o građenju i koji su dograđeni ili nadograđeni suprotno tom aktu, rješenje o legalizaciji za dograđeni ili nadograđeni dio objekta koji nije veći od 500m2 donosi nadležni organ lokalne uprave.

Rješenje o legalizaciji objekta sadrži i konstataciju da je dostavljena ovjerena izjava vlasnika legalizovanog objekta da se odriče prava na pokretanje sudskog spora protiv države, jedinice lokalne samouprave ili privrednog društva koje pruža usluge od javnog interesa po bilo kom osnovu u vezi sa legalizacijom i korišćenjem legalizovanog objekta.

Organ uprave, odnosno nadležni organ lokalne uprave dužan je da, u roku od osam dana od dana pravosnažnosti rješenja o legalizaciji, dostavi građevinskom inspektoru i inspektoru zaštite prostora, kao i Katastru radi upisa podataka iz rješenja o legalizaciji bespravnog objekta u katastar nepokretnosti i brisanja zabilježbe iz člana 33 stav 3 ovog zakona.

Troškove legalizacije bespravnog objekta snosi vlasnik objekta.

Rješenje o legalizaciji objavljuje se na internet stranici organa koji ga je donio.

Postupak legalizacije bespravnog objekta pokreće se podnošenjem zahtjeva za legalizaciju.

Uz zahtjev iz stava 1 ovog člana podnosi se:

- elaborat premjera izvedenog stanja bespravnog objekta izrađen od strane licencirane geodetske organizacije koji ovjerava Katastar;

- fotografije svih fasada bespravnog objekta u JPG formatu minimalne rezolucije 5 megapiksela;

- dokaz o zabilježbi postojanja objekta u katastarskoj evidenciji odnosno izvod iz katastra nepokretnosti ili druge odgovarajuće evidencije nepokretnosti.

Za bespravni kolektivni objekat, postupak legalizacije čitavog objekta pokreće se podnošenjem zahtjeva za legalizaciju barem jednog etažnog vlasnika.

Elaborat iz stava 2 alineja 1 ovog člana, naročito sadrži sljedeće podatke: bruto i neto površina bespravnog objekta, položaj i koordinate objekta na katastarskoj parceli i fotografije postojećeg stanja objekta.

Ako je zahtjev za legalizaciju podnijet za dio zgrade, a zgrada je upisana u katastar nepokretnosti, elaborat iz stava 2 alineja 1 ovog člana izrađuje se samo za dio za koji je zahtjev podnijet.

Zahtjev iz stava 1 ovog člana može da podnese:

1) vlasnik bespravnog objekta, i

2) etažni vlasnik, odnosno skupština etažnih vlasnika bespravnog objekta.

Zahtjev iz stava 1 ovog člana objavljuje se na internet stranici nadležnog organa lokalne uprave, odnosno organa uprave.

Zahtjev iz stava 1 ovog člana podnosi se na obrascu čiji sadržaj propisuje Ministarstvo.

Organ uprave, odnosno nadležni organ lokalne uprave dužan je da:

- utvrdi ispunjenost uslova za legalizaciju bespravnog objekta, u skladu sa ovim zakonom, na osnovu dostavljene dokumentacije;

- utvrdi da li se bespravni objekat nalazi na snimku iz člana 7 ovog zakona; i

- izvrši pregled bespravnog objekta na licu mjesta.

Ispunjenost uslova za legalizaciju iz člana 6 al. 1, 2, 3 i 4 ovog zakona i člana 15 tač. 5 do 10 ovog zakona, spratnost, stepen završenosti, površina i namjena bespravnog objekta, površina zemljišta na kome je izgrađen bespravni objekat i površina zemljišta koje se koristi za upotrebu objekta, kao i činjenica da li je bespravni objekat izgrađen na način i od materijala kojima se obezbjeđuje stabilnost, funkcionalnost, dugotrajnost i sigurnost korišćenja iz člana 8 stav 2 ovog zakona, utvrđuju se prema stanju prikazanom u elaboratu iz člana 13 stav 2 alineja 1 ovog zakona i stanja objekta utvrđenog na licu mjesta.

O izvršenom pregledu iz stava 2 ovog člana, organ uprave, odnosno nadležni organ lokalne uprave sačinjava zapisnik.

Radi efikasnijeg sprovođenja radnji iz st. 1, 2 i 9 ovog člana i člana 8 stav 2 ovog zakona organ uprave, odnosno nadležni organ lokalne uprave obrazuje komisiju.

Komisija iz stava 4 ovog člana ima neparan broj članova i najmanje tri člana, od kojih je jedan predstavnik Katastra koji mora biti geodetske struke, jedan član mora biti pravne, a jedan arhitektonske ili građevinske struke.

Ako se stanje objekta prikazano u elaboratu razlikuje od stanja utvrđenog pregledom objekta na licu mjesta, organ uprave, odnosno nadležni organ lokalne uprave dužan je da zatraži od podnosioca zahtjeva da stanje u elaboratu i katastru nepokretnosti upodobi sa stvarnim stanjem objekta i da inicira nadzor inspektora za geodeziju nad radom geodetske organizacije koja je izradila elaborat.

Ako je bespravni objekat izgrađen na zemljištu kojim raspolaže jedinica lokalne samouprave ili je izgrađen na zemljištu kojim raspolaže Vlada, u sastav komisije iz stava 4 ovog člana obavezno se imenuje predstavnik organa lokalne uprave odnosno organa državne uprave nadležnog za imovinu.

U slučaju iz stava 8 ovog člana zapisnik iz stava 3 ovog člana obavezno sadrži podatke o: titularu zemljišta na kome je izgrađen bespravni objekat, površini zemljišta ispod objekta i okvirnoj površini zemljišta koju koristi vlasnik bespravnog objekta i ostalim karakteristikama objekta i zemljišta.

Organ uprave, odnosno nadležni organ lokalne uprave dužan je da zapisnik iz stava 3 ovog člana, koji obavezno sadrži konstataciju da objekat ispunjava uslove za legalizaciju, dostavi organima iz člana 20 stav 2 ovog zakona u roku od 15 dana od dana sačinjavanja.

Sadržaj zapisnika iz stava 3 ovog člana, obim i vrstu poslova u sprovođenju radnji iz člana 8 ovog zakona i st. 1, 2 i 9 ovog člana i druga pitanja od značaja za sprovođenje tih radnji propisuje Ministarstvo.