Law on maintenance of residential buildings

Ovim zakonom uređuju se prava i obaveze etažnih vlasnika u pogledu održavanja stambene zgrade i zajedničkih djelova stambene zgrade i druga pitanja od značaja za oblast stanovanja.

Etažni vlasnik, pravo svojine na posebnom dijelu, zajedničkim djelovima stambene zgrade i urbanističkoj parceli na kojoj je izgrađena stambena zgrada (u daljem tekstu: urbanistička parcela), ostvaruje u skladu sa zakonom kojim se uređuju svojinsko-pravni odnosi i ovim zakonom.

Zajedničkim djelovima stambene zgrade, pored zajedničkih djelova stambene zgrade utvrđenih zakonom kojim se uređuju svojinsko pravni odnosi, smatraju se naročito:

- prilaz do ulaza u objekat;

- poslužne prostorije kao što su: prostorije za smještaj pribora za čišćenje zgrade, ostava za kolica, bicikle, mopede i druga mala saobraćajna sredstva;

- prostorije za održavanje i kućne servise, kao što su: prostorije za pranje i sušenje rublja, prostorije za peglanje rublja, ostali kućni servisni prostori, prostori za bavljenje hobijem i okupljanje stanara;

- uređene zelene, sportske i druge površine, koje nijesu lokalna dobra u opštoj upotrebi u skladu sa zakonom kojim se uređuje državna imovina;

- parking prostori, koji nijesu druga lokalna dobra od opšteg interesa u skladu sa zakonom kojim se uređuje državna imovina.

Zajedničkim djelovima stambenih zgrada u turističkim zonama (ekskluzivne stambene zgrade), smatraju se i prostorije:

- za prijem gostiju, odnosno recepcija i hol;

- za sport i rekreaciju, kao što su: sale za fizičko vježbanje, fitnes dvorane, trim sale, teretane i slično;

- za fizički oporavak i rekreaciju, kao što su: prostorije za masažu, saune, prostorije za fizički odmor i slično;

- za sportove u vodi: bazeni, bazeni za masažu, i slično;

- u zajedničkoj svojini u kojima se obavlja poslovna djelatnost.

Održavanje stambene zgrade obuhvata izvođenje radova na zajedničkim djelovima zgrade kojima se obezbjeđuje ispravnost i sigurnost zajedničkih djelova zgrade, upotrebljivost zgrade kao cjeline i bezbjednost njenog korišćenja.

Održavanje stambene zgrade obuhvata izvođenje radova na stanu ili drugom posebnom dijelu zgrade, ako su ti radovi od uticaja na održavanje, bezbjedno korišćenje zgrade i bezbjednost zgrade kao cjeline.

Održavanje urbanističke parcele obuhvata izvođenje radova kojima se obezbjeđuje ispravnost, neometana upotreba, sigurnost i bezbjednost urbanističke parcele.

O načinu organizovanja poslova održavanja stambene zgrade i urbanističke parcele odlučuje skupština etažnih vlasnika (u daljem tekstu: skupština).

Izuzetno od stava 1 ovog člana, poslovi i način održavanja stambenih zgrada i urbanističkih parcela u turističkim zonama mogu da se utvrde ugovorom o prenosu prava svojine nad posebnim dijelom stambene zgrade zaključenim između investitora i/ ili drugog vlasnika i kupca.

Upravnik stambene zgrade (u daljem tekstu: upravnik) je dužan da pravila o međusobnim odnosima etažnih vlasnika i ugovor o prenosu prava svojine iz stava 2 ovog člana, dostavi nadležnom organu lokalne uprave u roku od 15 dana od dana njihovog donošenja, odnosno od zaključenja ugovora.

Investitor stambene zgrade u smislu ovog zakona je lice na čije ime je izdata građevinska dozvola i može biti pravno lice, fizičko lice, preduzetnik, privredno društvo, stambena zadruga, državni organ, organ državne uprave, organ lokalne samouprave, organ lokalne uprave ili javna ustanova.

Skupština:

- obavlja poslove upravljanja zgradom, odnosno vrši izbor profesionalnog upravnika;

- bira i razrješava upravnika;

- odlučuje o raspolaganju zajedničkim djelovima zgrade;

- odlučuje o korišćenju zajedničkih djelova zgrade izdavanjem njihovih djelova trećim licima ili vlasnicima posebnih djelova;

- određuje visinu mjesečnog iznosa koji plaćaju vlasnici posebnih djelova za potrebe izvršenja poslova iz nadležnosti stambene zajednice, i to na ime troškova održavanja, troškova za rad organa stambene zajednice i drugih troškova;

- donosi Program održavanja zajedničkih djelova zgrade;

- daje saglasnost na plan za unapređenje energetske efikasnosti;

- odlučuje o organizovanju poslova održavanja zgrade, odnosno o povjeravanju poslova održavanja zajedničkih djelova zgrade;

- odlučuje o preduzimanju radova na zajedničkim djelovima zgrade;

- odlučuje o održavanju zemljišta za redovnu upotrebu zgrade;

- odlučuje o fizičko-tehničkom obezbjeđenju zgrade i stvari na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade;

- odlučuje o načinu korišćenja zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade;

- odlučuje o unaprijeđenju zajedničkih djelova zgrade;

- odlučuje o osiguranju od odgovornosti za štete pričinjene trećim licima usljed neodržavanja;

- odlučuje o postavljanju, odnosno ugradnji stvari na zajedničkim djelovima zgrade i zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade i visini naknade koju plaćaju vlasnici tih stvari;

- usvaja izvještaj o radu upravnika, odnosno profesionalnog upravnika, koji posebno sadrži prikaz realizovanih aktivnosti u odnosu na planirane, kao i iskorišćenih sredstava za realizaciju svake od aktivnosti;

- odluku o visini naknade za investiciono održavanje zajedničkih djelova zgrade i zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade.

Svaki etažni vlasnik posebnog dijela ima jedan glas u skupštini.

Etažni vlasnik može da glasa na skupštini:

1) lično;

2) preko opunomoćenog predstavnika; ili

3) elektronskim putem.

Etažni vlasnik može da glasa na način iz stava 2 tačka 3 ovog člana, ako je dostavio pisanu i ovjerenu izjavu predsjedniku skupštine o načinu glasanja, koja naročito sadrži elektronsku adresu sa koje se obavlja glasanje.

Ako na jednom posebnom dijelu ima više suvlasnika ili zajedničara, svi zajedno imaju jedan glas u skupštini.

U slučaju iz stava 4 ovog člana suvlasnici, odnosno zajedničari posebnog dijela, dužni su da opunomoće predstavnika u skupštini i da punomoćje dostave u pisanoj formi predsjedniku skupštine.

Ako je etažni vlasnik nosilac prava svojine ili susvojine samo na garažnom, podrumskom ili nekom drugom posebnom dijelu stambene zgrade koji nije stambeni, odnosno poslovni prostor, glasa samo o odlukama koje se odnose na upravljanje i održavanje tog prostora stambene zgrade.

Skupština odlučuje ako je prisutno više od polovine članova skupštine.

Izuzetno od stava 1 ovog člana, ako se ni nakon dva poziva za održavanje konstitutivne sjednice skupštine i/ili sjednice skupštine sa istim dnevnim redom, ne postigne kvorum za odlučivanje, skupština odlučuje većinom glasova prisutnih članova.

Za izvođenje radova na stambenoj zgradi kojima se obezbjeđuje nesmetan pristup, kretanje, boravak i rad lica smanjene pokretljivosti i lica sa invaliditetom nije potrebna saglasnost etažnih vlasnika.

Za obaveze koje preuzimaju skupština i upravnik u vezi sa održavanjem stambene zgrade odgovaraju solidarno etažni vlasnici.

Obavljanje svih ili pojedinih poslova na održavanju zajedničkih djelova stambene zgrade i urbanističke parcele, skupština može da obezbijedi zaključivanjem ugovora sa privrednim društvom, pravnim licem, stambenom zadrugom i preduzetnikom registrovanim za obavljanje poslova održavanja.

Ugovor iz stava 1 ovog člana naročito sadrži:\n- vrste radova, uslove i način njihovog obavljanja;\n- cijenu, način i uslove plaćanja;\n- način izvještavanja skupštine o izvršenim poslovima;\n- međusobna prava i obaveze u slučaju neizvršenja ili neblagovremenog izvršenja radova.

U slučaju raskida ugovora iz stava 1 ovog člana, novi ugovor se zaključuje u roku od 30 dana od dana raskida prethodnog ugovora.

Dvije ili više stambenih zgrada, ulaza ili lamela mogu zajedno organizovati poslove na održavanju stambene zgrade i urbanističke parcele.

U slučaju iz stava 4 ovog člana međusobna prava i obaveze uređuju se ugovorom koji naročito sadrži:\n- način obavljanja poslova na održavanju stambenih zgrada, ulaza ili lamela zgrade;\n- način i rokove obezbjeđivanja sredstava za održavanje; i\n- način izvještavanja o utrošku sredstava za održavanje.

Radovi koji se preduzimaju na održavanju zajedničkih djelova stambene zgrade i urbanističke parcele, su:\n- radovi redovnog održavanja;\n- nužni radovi;\n- hitni radovi.

Radovi na redovnom održavanju zajedničkih djelova stambene zgrade su:

1) krečenje ili bojanje unutrašnjih zidova;

2) bojanje spoljne i unutrašnje stolarije i tapetarski radovi;

3) farbanje bravarije, radijatora, drugih grejnih tijela i drugih odgovarajućih elemenata u zgradi;

4) keramički i drugi radovi na završnim oblogama podova i zidova;

5) zamjena podnih obloga i premazivanje podova;

6) bojanje fasade;

7) zamjena i popravke stolarije, uključujući elemente zaštite od spoljnih uticaja (kapci, žaluzine, grilje i slično);

8) opravke ravnih i kosih krovova;

9) održavanje rasvjete i drugih električnih uređaja (zamjena sijalica, prekidača, utičnica, zvonca, svjetiljki, interfona i slično;

10) zamjena i popravke brava i drugih elemenata koji pripadaju zgradi;

11) redovni servisi na uređajima za grijanje i pripremu tople vode (kotlarnice i toplane);

12) redovni servisi zajedničkih sistema za klimatizaciju;

13) redovni servisi i kontrola bezbjednosti liftova u upotrebi;

14) redovni servisi protivpožarne instalacije i protivpožarnih aparata u zgradi;

15) redovni servisi agregata za rasvjetu, hidroforskih postrojenja i pumpnih stanica za vodu i otpadnu vodu;

16) redovni servisi na vodovodnim, kanalizacionim, električnim, plinskim i drugim instalacijama;

17) redovni servisi aparata i uređaja u zgradi prema uputstvu proizvođača;

18) čišćenje dimnjaka i dimnjačkih kanala (dimničarske usluge), dezinsekcija i deratizacija zajedničkih prostora zgrade i posebnih djelova zgrade kada se obavlja u cijeloj zgradi u cilju trajnog otklanjanja štetočina i gamadi;

19) čišćenje kanala za smeće;

20) čišćenje odvodnih rešetaka, slivnika i oluka;

21) održavanje higijene u zajedničkim djelovima stambene zgrade;

22) drugi radovi redovnog održavanja.

Radovi na redovnom održavanju urbanističke parcele su:

1) održavanje spoljne rasvjete koja pripada urbanističkoj parceli;

2) uređenje zelenih površina;

3) uređenje i popravka mobilijara;

4) održavanje parking mjesta;

5) održavanje higijene na tim prostorima i

6) drugi radovi redovnog održavanja.

Skupština i/ili upravnik, odnosno privredno društvo, pravno lice, stambena zadruga ili preduzetnik iz člana 8 ovog zakona, dužan je da obezbijedi izvođenje redovnog servisa i kontrolu bezbjednosti liftova u upotrebi u skladu sa uslovima i rokovima utvrđenim propisom iz stava 4 ovog člana.

Tehničke zahtjeve, uslove i rokove redovnog servisa i kontrole bezbjednosti liftova u upotrebi i uslove za izbor ovlašćenog lica za kontrolu bezbjednosti liftova u upotrebi propisuje organ državne uprave nadležan za poslove održavanja stambenih zgrada.

Nužnim radovima smatraju se radovi na:

1) rekonstrukciji krovne konstrukcije, nosivih zidova, stubova, međuspratnih konstrukcija i temelja;

2) rekonstrukciji dimnjaka i dimovodnih kanala;

3) rekonstrukciji ravnih i kosih krovova;

4) zamjeni instalacija na zajedničkim djelovima i uređajima zgrade (vodovodne, kanalizacione, električne, plinske, centralnog grijanja i toplovodnog sistema, sistema za klimatizaciju);

5) rekonstrukciji fasade, odnosno spoljašnjem izgledu stambene zgrade;

6) izolaciji zidova, podova i temelja zgrade;

7) zamjeni lifta ili drugi radovi na liftu.

Hitnim radovima smatraju se radovi koji se moraju izvršiti, bez odlaganja, radi zaštite života i zdravlja ljudi, njihove sigurnosti i zaštite imovine, do nivoa sanacije postojećeg stanja, radi sprečavanja daljih štetnih posljedica i do obezbjeđivanja sredstva za izvođenje nužnih radova, i to:

1) radovi na plinskim instalacijama;

2) radovi na sistemu centralnog grijanja i toplovodnog sistema;

3) radovi u slučaju napuknuća, oštećenja i začepljenja zajedničke vodovodne i kanalizacione instalacije;

4) radovi na električnoj instalaciji;

5) radovi na popravci oštećenja dimnjaka i dimnjačkih kanala;

6) radovi na popravci oštećenih djelova krova;

7) radovi na fasadi;

8) radovi radi očuvanja statičke stabilnosti zgrade ili pojedinih djelova zgrade.

Upravnik je dužan da obezbijedi obavljanje hitnih radova bez odlaganja.

Upravnik je dužan da obezbijedi obavljanje hitnih radova i na posebnom dijelu zgrade, ako te radove ne izvrši etažni vlasnik i ako je to neophodno, radi održavanja zajedničkih djelova zgrade i zgrade kao cjeline.

U slučaju iz stava 3 ovog člana utrošena sredstva sa zajedničkog računa dužan je da naknadi etažni vlasnik na čijem su posebnom dijelu izvršeni hitni radovi.

Ako nijesu formirani organi upravljanja, etažni vlasnici su dužni da obezbijede obavljanje hitnih radova na posebnom ili zajedničkom dijelu zgrade i sredstva za obavljanje hitnih radova, srazmjerno učešću neto površine svojih posebnih djelova stambene zgrade u površini svih posebnih djelova, prema stvarnim troškovima.

Etažni vlasnik je dužan da po saznanju, bez odlaganja, obavijesti upravnika ili pravno lice kome su povjereni poslovi održavanja stambene zgrade o potrebi preduzimanja hitnih radova.

Etažni vlasnik dužan je da, bez odlaganja, prijavi upravniku štetu za koju je saznao da je nastala na zajedničkim djelovima, kao i štetu na posebnim djelovima stambene zgrade, ako prijeti opasnost ostalim djelovima stambene zgrade.

Kada prijeti opasnost od štete iz stava 2 ovog člana svaki etažni vlasnik dužan je da preduzme nužne mjere bez pristanka ostalih etažnih vlasnika.

Nužne mjere u smislu stava 3 ovog člana su radnje i postupci (hitne popravke na električnim, vodovodnim, plinskim, kanalizacionim i drugim instalacijama, popravke krova, fasade, i sl) koji imaju za cilj otklanjanje opasnosti od štete na posebnim i zajedničkim djelovima stambene zgrade.